ITP, plusvalía y IRPF al vender una vivienda en Asturias (2026)

Vender una vivienda en Asturias es sobre todo una operación financiera. Y como en toda operación financiera, lo que cuenta no es el precio de venta sino el dinero que acaba en tu cuenta tras impuestos, gastos y comisiones. Este artículo desarma los tres impuestos más relevantes del Principado y te da un marco para calcular el impacto real en tu operación.

1. ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — lo paga el COMPRADOR

Aunque el ITP no lo paga el vendedor, conviene conocerlo porque afecta directamente a la capacidad de ofrecer de tus compradores.

Tipo general en Asturias (2026)

El tipo general en Asturias es del 8% sobre el valor de referencia catastral (o el precio de venta, si es superior). Este tipo lleva estable desde 2020 y es uno de los más altos de España.

Bonificaciones vigentes

El Principado ofrece tipos reducidos en supuestos concretos:

• 6% si la vivienda es adquirida por menores de 35 años con base imponible del IRPF inferior a 45.000 € (90.000 € en tributación conjunta) y será la vivienda habitual.
• 3% si el comprador es una familia numerosa y cumple requisitos de renta.
• 4% en viviendas de protección oficial (VPO).
• 0,3% en compras en zonas rurales bajo determinadas condiciones de despoblación.

Dónde se paga

Se liquida en la Agencia Tributaria del Principado de Asturias (SEPA) en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Modelo 600.

Ejemplo real

Un piso vendido en Gijón por 185.000 € con tipo general:

ITP = 185.000 × 8% = 14.800 € a cargo del comprador.

Si el comprador tiene 33 años, compra su vivienda habitual y renta anual de 28.000 €:

ITP = 185.000 × 6% = 11.100 € (ahorro de 3.700 €).

Saber esto es útil para negociar: un comprador que ahorra 3.700 € en ITP tiene más margen para ajustarse al precio que pides.

2. Plusvalía municipal — la paga el VENDEDOR

El "impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana", popularmente plusvalía municipal, grava la revalorización del suelo (no de la construcción) entre la fecha de compra y la de venta.

Desde la sentencia del Constitucional y el RD-L 26/2021, se puede elegir entre dos métodos de cálculo y usar el que te sea más favorable:

• Método objetivo: coeficiente municipal × valor catastral del suelo.
• Método real: diferencia entre valor de venta y valor de adquisición × porcentaje del valor del suelo sobre el total.

Tipos en los principales municipios asturianos (2026)

| Municipio | Tipo impositivo | Coeficiente máximo | |---|---|---| | Gijón | 30% | 0,45 | | Oviedo | 29% | 0,45 | | Avilés | 30% | 0,45 | | Siero | 30% | 0,45 | | Langreo | 25% | 0,45 | | Villaviciosa | 24% | 0,45 |

Los coeficientes se ajustan cada año por ley estatal según el número de años transcurridos desde la adquisición.

Cuándo estás EXENTO

• Cuando vendes a pérdida (precio de venta < precio de compra, acreditado con escrituras). En ese caso hay que presentar igualmente la autoliquidación en 30 días con documentación que acredite la pérdida.
• Entre cónyuges en aportaciones a sociedades de gananciales o adjudicación por separación.
• Herencias entre cónyuges o hijos con el parentesco y plazos que marca cada ordenanza local.

Ejemplo real

Un piso adquirido en Oviedo en 2014 por 140.000 € y vendido en 2026 por 190.000 €. Valor catastral del suelo en 2026: 32.000 €.

Método objetivo:

Base = 32.000 × coef (12 años) 0,15 = 4.800 € Cuota = 4.800 × 29% = 1.392 €

Método real:

Incremento total = 50.000 € Ratio suelo/total catastral = 42% Base = 50.000 × 0,42 = 21.000 € Cuota = 21.000 × 29% = 6.090 €

En este caso el vendedor elige el método objetivo y ahorra 4.698 €. En otros escenarios (cuando el suelo catastral es muy alto o la ganancia real es pequeña), el método real es el ventajoso. Haz siempre los dos cálculos.

3. IRPF — la "ganancia patrimonial" por la venta

Cuando vendes una vivienda con ganancia, esa ganancia tributa en tu IRPF del año siguiente, dentro de la base imponible del ahorro. Los tramos en 2026 son:

| Tramo | Tipo | |---|---| | Hasta 6.000 € | 19% | | 6.000,01 - 50.000 € | 21% | | 50.000,01 - 200.000 € | 23% | | 200.000,01 - 300.000 € | 27% | | Más de 300.000 € | 28% |

Cómo se calcula la ganancia

Ganancia = Valor de transmisión − Valor de adquisición

Donde:

• Valor de transmisión = precio de venta − gastos de la venta (notaría, agencia, plusvalía municipal, certificado energético, etc.).
• Valor de adquisición = precio de compra + gastos de la compra + mejoras acreditadas (no reparaciones, sí obras estructurales y ampliaciones).

Exenciones que merecen la pena

• Reinversión en vivienda habitual: si la vivienda vendida era tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual en los 2 años anteriores o posteriores, la parte reinvertida está exenta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
• Mayores de 65 años: exención total si era tu vivienda habitual y has residido allí más de 3 años. Sin obligación de reinvertir.
• Mayores de 65 años con renta vitalicia: si reinviertes en una renta vitalicia asegurada (hasta 240.000 €) puedes beneficiarte de la exención.

Ejemplo real

Piso en Gijón comprado en 2010 por 110.000 € (+ gastos 12.000 €) y vendido en 2026 por 195.000 € (− gastos 6.500 €):

Valor de adquisición = 122.000 € Valor de transmisión = 188.500 € Ganancia = 66.500 €

IRPF (tramo del ahorro):

6.000 × 19% = 1.140 € 44.000 × 21% = 9.240 € 16.500 × 23% = 3.795 € Total IRPF = 14.175 €

Si es vivienda habitual y reinviertes los 188.500 € completos en otra vivienda habitual, la ganancia queda 100% exenta.

4. Qué te vas a gastar: calculadora rápida

Suma rápida para un piso medio vendido en Gijón por 195.000 € con una ganancia de 60.000 €, no vivienda habitual:

| Concepto | Importe | |---|---| | Plusvalía municipal (método más favorable) | ~1.800 € | | IRPF por ganancia | ~12.500 € | | Cancelación de hipoteca (si aplica) | ~800 € | | Honorarios de agencia (Faro) | varía según operación | | Certificado energético y cédulas | ~250 € | | Notaría (parte vendedor) | ~150 € |

Impuestos + gastos operativos ≈ 7-9% sobre el precio de venta en un caso tipo. Un buen asesoramiento puede reducir ese porcentaje en 2-3 puntos (elección correcta del método de plusvalía, aprovechamiento de exenciones, reinversión).

5. Recomendación final

La fiscalidad inmobiliaria se percibe como algo estático, pero tiene más juego del que parece. Las dos palancas principales para un vendedor:

1. Plusvalía: siempre calcular los dos métodos y presentar el más favorable. Muchos gestores automáticos aplican el método objetivo por defecto y pagas de más.
2. IRPF: si la ganancia es alta, planificar la venta en el mismo año fiscal en que haya gastos deducibles o pérdidas que compensar (otras ventas, dividendos negativos, etc.).

En Faro revisamos el escenario fiscal de cada vendedor antes de firmar arras — porque una operación bien planificada puede significar varios miles de euros más en tu cuenta. Si quieres valorar tu caso concreto, cuéntanos los detalles en nuestro cuestionario de valoración y te preparamos un informe con el escenario fiscal incluido.

Este artículo recoge la normativa vigente a 24 de abril de 2026. Consulta siempre con un asesor fiscal para tu caso particular.